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Mieterverein Meißen e.V.

Aktuelles zum Mietrecht

|   DD MV Dresden

Vonovia – Betriebskostenabrechnung: Vermieterin zwingt Mieter in die Klage!

Prüfung der Betriebskostenabrechnungen – wie ist der aktuelle Stand?

(mvd) Alle Jahre wieder – Ende 2017 und im August 2018 fanden bereits Pressegespräche u.a. zum Thema Betriebskostenabrechnungen statt. Wir informierten, dass Betriebskostenabrechnung mit nicht vereinbarten Betriebskostenarten und die unakzeptable Verzögerung von Belegeinsichten Mietern in Dresden und Umgebung das Leben schwermachen. Dies hat zum Teil erhebliche finanzielle Konsequenzen für die Mieter, denn häufig fordern die Vermieter unberechtigterweise erhebliche Geldbeträge. Im August 2018, über 8 Monate später, war Thema des Pressegesprächs wiederum für Mieter teure Fehler in den Abrechnungen der Betriebskosten durch die Vonovia sowie die weiterhin fehlende Gewährung von Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen. Im Februar 2019 musste sich schließlich auch der Stadtrat mit der Angelegenheit beschäftigen.

Der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. wies immer wieder auf die Notwendigkeit hin, die Abrechnungsunterlagen zu den Betriebskostenabrechnungen zu prüfen. Nur so ist festzustellen, inwieweit die Abrechnungen ordnungsgemäß erstellt und eingestellte Kosten nachgewiesen werden.

Nach Angaben der Vonovia wird der Bestand von reichlich 38.000 Wohnungen in Dresden für die Abrechnung der Betriebskosten in etwa 1.000 Wirtschaftseinheiten aufgeteilt. Wir haben Mitglieder in 205 dieser Wirtschaftseinheiten. Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnungen legten wir für unsere Mitglieder in 154 Wirtschaftseinheiten ein. Für 65 Wirtschaftseinheiten erhielten wir bisher keine Antwort oder Einsicht in Abrechnungsunterlagen.

Für 89 Wirtschaftseinheiten erhielten wir nach und nach Belegeinsicht in verschiedene Abrechnungsunterlagen. Nach der Prüfung von mehr als 11.000 Seiten Rechnungs- und Vertragsunterlagen für unsere Mitglieder stellt der Mieterverein Dresden und Umgebung e.V. fest, dass aus unserer Sicht nicht alle Kosten für den Abrechnungszeitraum 2016/2017 ausreichend nachgewiesen wurden. Dies betrifft insbesondere die Positionen Hauswart/Objektbetreuer, Hausreinigung, Außenanlagenpflege und Winterdienst. Diese Dienstleistungen werden von einer 100%igen Tochtergesellschaft des Konzerns Vonovia SE, der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH, erbracht.

Der Anspruch auf Belegeinsicht kann bei Verzögerung oder Verweigerung durch den Vermieter durch den Mieter auf dem Rechtsweg durchgesetzt werden. Bis zur Gewährung der Belegeinsicht hat der Mieter gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht an der diesen Kosten entsprechenden Nachzahlung. Dieses Recht muss durch den Mieter ausdrücklich geltend gemacht werden. Innerhalb der Widerspruchsfrist von 12 Monaten nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung kann jeder Mieter dieser widersprechen und Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen. Sind die Kosten nach Prüfung des Mietvertrages und der Belege nicht nachgewiesen, können diese zurückgefordert werden.

Der Mieterverein Dresden ist überzeugt, dass Kürzungen bei der Position Hauswart/Objektbetreuer möglich sind und Mietern die Gewährung der Einsicht in alle der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege, auch z.B. den Hauswartvertrag der Tochtergesellschaft, zusteht. In einer Entscheidung vom 26.04.2019 bestätigt das Amtsgericht München (Az.461 C 21735/17) unsere Rechtsauffassung.

Darüber hinaus führt das Gericht in dieser Entscheidung aus, dass ein Vermieter grundsätzlich keinen Gewinn aus Betriebskosten generieren darf, wenn mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart sind. Da bei der Vonovia SE und der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH ausreichende personelle und wirtschaftliche Verflechtung vorliegen, und quasi als ein Unternehmen anzusehen sind, erstreckt sich die Belegeinsicht gerade auch auf sämtliche Rechnungsunterlagen der Tochtergesellschaft. Inwieweit Gewinn erwirtschaftet wird, kann auch nach Ansicht des Gerichts sonst nicht geprüft werden. Gegebenenfalls ergeben sich daraus in allen durch die Tochtergesellschaft ausgeführten Dienstleistungen weitere Kürzungsmöglichkeiten für die Mieter.

Die Vonovia ist der Auffassung, dass weder eine Kürzung oder Zurückbehaltung an den Kosten der Position Hauswart/ Objektbetreuer noch an den übrigen aufgeführten Positionen möglich ist. Sie meint auch, dass u.a. ein Hauswartvertrag nicht vorzulegen sei, da die Umlage der Kosten auch ohne eine solche vertragliche Grundlage auf den Mieter möglich sei und hält die Angelegenheit für „hinreichend erörtert und ausgeschrieben“. Weiter teilt die Vonovia auch mit: „Sofern wir in der rechtlichen Beurteilung des Sachverhalts keinen Konsens erzielen können, halten wir eine gerichtliche Klärung daher für geboten.“ Einige Mitglieder erhielten bereits Mahnbescheide über die zurückbehaltenen Nachzahlungen.

Mehrere Mitglieder des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. versuchen nun mit Unterstützung des Mietervereins Dresden und Absicherung durch die DMB Rechtschutzversicherung in gerichtlichen Verfahren vor dem AG Dresden die von uns geforderte Belegeinsicht durchzusetzen. Leider sind diese Verfahren aktuell noch nicht abgeschlossen. Wann eine rechtskräftige Entscheidung des Gerichts vorliegt, können wir nur schwer einschätzen. Wir rechnen frühestens Ende des Jahres 2019 bzw. Anfang 2020 damit.

Da mittlerweile bereits die Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 2017/2018 bzw. 2018 vorliegen, ist eine zeitnahe Klärung wünschenswert. Positiv zu vermerken ist, dass die Korrektur von unangemessen erhöhten Vorauszahlungen durch die Vonovia nach Intervention des Mietervereins Dresden nunmehr innerhalb weniger Tage erfolgt.

Für alle Mieter gilt bei nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung – prüfen, prüfen, nochmals prüfen. Orientierungshilfe für die Plausibilität und Wirtschaftlichkeit bietet der Betriebskostenspiegel. Dieser wird vom Deutschen Mieterbund jährlich herausgegeben. Im Oktober soll der aktualisierte Spiegel mit Daten des Abrechnungsjahres 2017 veröffentlicht werden. Der Mieterverein übernimmt die Prüfung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für seine Mitglieder.

Im Rahmen des mittlerweile dritten gemeinsamen Aktionstages, am 6.11.2019 von 15 bis 17 Uhr bieten die Experten des Mietervereins, der DREWAG und der Verbraucherzentrale am Fetscherplatz wieder kostenfreie Informationen rund um das Thema Nebenkosten an. Im Rahmen von Kurzchecks ihrer Betriebs- und Heizkostenabrechnungen können sich Mieter einen ersten Überblick verschaffen. Außerdem befindet sich für den Heizspar-Check ein Ansprechpartner vor Ort. In zwei interessanten Inforunden werden außerdem die gesetzlichen Grundlagen, Hintergründe, typische Fehlerquellen und mögliche Fehleinschätzungen durch die Fachleute (Katrin Kroupová, Mieterverein Dresden; Ulrike Körber, unabhängige Energieberaterin der Verbraucherzentrale Sachsen und Axel Pietzsch, DREWAG - Stadtwerke Dresden GmbH) erläutert.

Weitere detaillierte rechtliche Informationen im Überblick finden Sie in unseren mietrechtlichen Informationsblättern zu verschiedenen Themen unter www.mieterverein-dresden.de/mietrecht/mietrechtliche-infos.html.

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