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Mieterverein Meißen e.V.

Aktuelles zum Mietrecht

|   Modernisierung

Klimaschutz und Energieeffizienz – Kosten und Lasten gerecht verteilen

Wohnungs- und Mietenpolitik – Akzente setzen, Herausforderungen aufgreifen

 

Berlin, 15.6.2011 (dmb) „Wir wissen, dass der energetischen Sanierung der Wohnungsbestände eine Schlüsselrolle bei Klimaschutz, Energiewende und Fragen der Energieeffizienz zukommt. Wir akzeptieren auch unsere Mitverantwortung bei der energetischen Sanierung, und wir erkennen, dass auf uns als Mieter höhere Kosten zukommen können. Die notwendige Erhöhung der Sanierungsrate bei Wohngebäuden ist aber nur realistisch, wenn die Kosten und Lasten auch gerecht verteilt werden. Energetische Modernisierungen müssen deshalb als Gemeinschaftsaufgabe von Staat, Vermietern und Mietern begriffen werden. Es reicht nicht aus, wenn die Politik Anreize schafft für Eigentümer und Investoren über Förderprogramme, verbesserte steuerliche Abschreibungen und den Abbau von Mieterrechten und dann die Mieter die Kosten der energetischen Modernisierung zahlen lässt“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, auf einer Pressekonferenz in Berlin zu Beginn des 64. Deutschen Mietertages.
Daneben forderte Rips, die Bundesregierung müsse in der Wohnungs- und Mietenpolitik Akzente setzen und sich den aktuellen Herausforderungen stellen: „Wir brauchen hunderttausende von altengerechten Wohnungen, Wohnungsneubau, insbesondere in Ballungszentren und Universitätsstädten, sowie Regelungen, die hier Mietsprünge und Preistreiberei verhindern. Die Probleme rund um die privatisierten öffentlichen Wohnungsbestände sind anzupacken, und Städtebauförderungen oder Programme, wie die „Soziale Stadt“, dürfen nicht ausbluten, sie müssen verstetigt und fortgesetzt werden.“

 

Klimaschutz, Energieeffizienz, Gebäudesanierung

„Um die Sanierungsrate im Wohnungsbestand auf jährlich 2 Prozent zu verdoppeln, gleichzeitig Mieter und Vermieter aber nicht zu überfordern, brauchen wir einen Mix verschiedener Maßnahmen“, erklärte der Mieterbund-Präsident:

  • Ordnungsrechtliche Vorgaben - nicht nur für den Neubau, sondern auch für den Wohnungsbestand - müssen getroffen werden. Dazu gehören konkrete Ziele und Grenzwerte sowie Kontroll- und Sanktionsmöglichkeiten.
  • Öffentliche Förderungen, wie zum Beispiel das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, sind in Höhe von 5 Milliarden Euro jährlich notwendig. Die von der Bundesregierung beschlossenen Fördermittel von 1,5 Milliarden Euro reichen nicht aus. Die verbesserten steuerlichen Abschreibungs-möglichkeiten können zwar zusätzliche Anreize für selbstnutzende Eigentümer oder Vermieter setzen. Sie reduzieren aber – anders als die Fördermittel des Gebäudesanierungsprogramms – nicht die Mieterhöhungsspielräume für Vermieter, weil sie bei der Berechnung der Modernisierungskosten nicht berücksichtigt werden müssen. Hier besteht Handlungsbedarf.
  • Der Umfang der öffentlichen Förderung muss sich an der erzielten Endenergie- und damit Heizkosteneinsparung orientieren.
  • Die energetisch modernisierte Wohnung muss für Mieter bezahlbar bleiben. Anzustreben ist eine so genannte Warmmietenneutralität. Danach sollte die Mietsteigerung nicht höher ausfallen, als Heizkosteneinsparungen möglich sind.
  • Weitergehende Mietsteigerungen müssen vor allem für einkommensschwächere Haushalte über Wohngeld und ein neu zu schaffendes Klimawohngeld ausgeglichen werden.
  • Bei der Angemessenheit der Wohnkosten für Hartz-IV-Empfänger muss dem energetischen Zustand der Wohnung Rechnung getragen werden. Mieter dürfen nicht aus den Wohnungen „heraus modernisiert“ werden.
  • Die bisherige Mieterhöhungs- und Umlageregelung, wonach die Miete umso höher steigt, je teurer die Modernisierungsmaßnahme ist, muss ersetzt werden. Der energetische Zustand einer Wohnung muss bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt und mit entscheidend werden. Je besser der energetische Zustand, je niedriger die Heizkosten, desto höher kann die Kalt- und Vergleichsmiete liegen.
  • Im Ergebnis müssen die Kosten der Modernisierung wirtschaftlich zwischen Staat, Vermietern und Mietern gedrittelt werden.
  • Die Förderung einer energetischen Gebäudesanierung muss in die Städtebauförderung, zum Beispiel bei der Festlegung von Sanierungsgebieten, integriert werden.

„Wir fordern die Bundesregierung auf, jetzt ein in sich schlüssiges und durchdachtes Gesamtkonzept zur energetischen Gebäudesanierung vorzulegen. Mit Schnellschüssen und Flickschusterei oder dem Abbau von Mieterrechten kommen wir in Sachen Klimaschutz und Energieeffizienz keinen Schritt voran“, erklärte Mieterbund-Präsident Rips. „Mietrechtliche Vorschriften haben in der Vergangenheit energetische Modernisierungen weder verhindert noch erschwert. Das belegen Modernisierungszahlen aus der Wohnungswirtschaft. Deshalb werden die von der Bundesregierung geplanten Mietrechtsverschlechterungen auch keine Klimaschutz- oder Energieeffizienzeffekte bewirken können.“

Nach den Plänen der Bundesregierung soll das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungen für 3 Monate völlig abgeschafft und der Begriff der energetischen Modernisierung neu definiert werden. Auch Maßnahmen, durch die nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt werden, können dann Modernisierungsmieterhöhungen rechtfertigen. Daneben sollen die Ankündigungspflicht für Vermieter erleichtert und die Duldungspflichten für Mieter erweitert werden.
Rips: „Auch wir wollen energetische Modernisierungen. Aber sie dürfen nicht allein auf dem Rücken und auf Kosten der Mieter um- und durchgesetzt werden. Niemand darf gezwungen werden, 100 Prozent Miete zu zahlen, obwohl das Haus nicht in Ordnung ist, weil es komplett eingerüstet ist, es keine Lüftungsmöglichkeiten gibt und die Mieter wochenlang mit Dreck und Lärm auf einer Großbaustelle leben müssen. Außerdem muss Voraussetzung dafür, dass Mieter energetische Modernisierungen dulden und bezahlen müssen, immer sein, dass Mieter durch die Maßnahme auch Heizkosten sparen.“

 

Neue Akzente für Wohnungs- und Mietenpolitik

„Der Bereich ‚Bau und Stadtentwicklung‘ verkümmert zu einem Randthema bei dieser Bundesregierung und in diesem Fachministerium. Statt neue Akzente zu setzen und die immer größer werdenden Herausforderungen in der Wohnungspolitik aufzugreifen, schweigt die Bundesregierung zu drängenden Fragen und kürzt Fördermittel und Wohngeld  “, kritisierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes. Dabei geht es insbesondere um folgende Punkte:

  • Wohnungsneubau ankurbeln: Der Wohnungsneubau, insbesondere der Mietwohnungsbau, hat in den vergangenen Jahren mit 50.000 bis 60.000 Fertigstellungen pro Jahr einen historischen Tiefstand erreicht. Konsequenz ist, dass in vielen Ballungszentren und Universitätsstädten ernste Wohnungsengpässe bestehen. „Wir brauchen hier eine verstärkte Förderung des Neubaus, unter Umständen auch steuerliche Anreize“, forderte Rips. „Wichtig ist es aber, dass die Fördermittel zielgerichtet auf diese Problemgebiete konzentriert werden, damit Mitnahmeeffekte verhindert werden.“     
  • Bezahlbare Mieten in Ballungszentren: In Ballungsräumen – wie München, Köln, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg, Berlin – und in vielen Universitätsstädten steigen nicht nur die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen überdurchschnittlich schnell an. Insbesondere die Neuvertragsmieten liegen hier 20 bis 40 Prozent höher als die Bestandsmieten. „Damit Normalverdiener auf diese Wohnungsbestände noch eine Chance haben und auch in Innenstadtgebieten eine Wohnung anmieten können, brauchen wir Obergrenzen für eine maximal zulässige Neuvertragsmiete, zum Beispiel 10 Prozent über der Vergleichsmiete“, forderte Mieterbund-Präsident Rips. „Gleichzeitig müssen Mietpreisüberhöhungen auch in Teilmärkten künftig geahndet werden können.“    
  • 100.000 altengerechte Wohnungen jährlich notwendig: In 15 Jahren wird in jedem vierten Haushalt mindestens ein Bewohner älter als 70 Jahre sein. Zurzeit sind nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes aber nur etwa zwei Prozent des Wohnungsbestandes für ältere und alte Mieter geeignet. Hier besteht dringender Handlungsbedarf. „Mittelfristig benötigen wir zusätzlich rund 2 Millionen altengerechte Wohnungen, das heißt barrierearme oder barrierefreie Wohnungen. Mindestens 100.000 Wohnungen jährlich müssen altengerecht neu gebaut oder entsprechend umgebaut werden. Dazu ist eine Verbesserung und Verstetigung des Förderprogramms ‚Altengerecht umbauen‘ notwendig“, so Rips. „Sinnvoll ist es, Förderprogramme zur energetischen Sanierung und zum altengerechten Umbau zu verzahnen.“
  • Sozialer Mietwohnungsbau – Daueraufgabe für Bund, Länder und Gemeinden: Die soziale Wohnraumförderung ist heute Aufgabe der Länder. Der Bund muss bis zum Jahr 2013 jährlich 518 Millionen Euro an die Länder zur Finanzierung von Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung zahlen. Unklar ist, ob der Bund über das Jahr 2013 hinaus Gelder zur Verfügung stellen wird. „Der soziale Mietwohnungsbau bzw. die soziale Wohnraumförderung waren über lange Jahre hinweg Garant für bezahlbares Wohnen in Deutschland. Der Bund muss diese soziale Wohnraumförderung als Daueraufgabe begreifen und garantieren, dass über das Jahr 2013 hinaus den Ländern zweckgebundene Mittel  mindestens in bisheriger Höhe zur Verfügung gestellt werden“, forderte Rips.    
  • Öffentliche Wohnungsbestände – Verkäufe verhindern und Finanzinvestoren kontrollieren: In den letzten 11 Jahren wurden rund 2 Millionen Mietwohnungen verkauft und gehandelt. Käufer waren in der Regel Finanzinvestoren, Verkäufer waren zum großen Teil die öffentlichen Hände. So verkauften die Kommunen rund 383.000, Bund und Länder sogar 532.000 Wohnungen. Vielfach sind die Wohnungsbestände weiterverkauft worden, haben sich die neuen Eigentümer nicht an die vereinbarte Sozialcharta gehalten, wurden Investitionen in die Wohnungen zurückgefahren, sind tausende von Wohnungen verkommen. „Wir brauchen einen Konsens von Bund, Ländern und Kommunen und ein vernünftiges Konzept, wie der Verkauf öffentlicher Wohnungsbestände verhindert und Mieterrechte gewahrt werden können. Die Bundesländer müssen durch Einführung und Verschärfung von Wohnungsaufsichts- und Wohnungspflegegesetzen dafür sorgen, dass der Gebäudebestand instandgehalten und instandgesetzt wird“, so Rips.
  • Städtebauförderung und Programme, wie „Soziale Stadt“, ausbauen und nicht zusammenstreichen: Die Bundesregierung hat 2011 die Finanzmittel für die Städtebauförderung von 610 Millionen Euro auf 455 Millionen Euro zurückgefahren. 2012 sind weitere Kürzungen vorgesehen. Das Programm „Soziale Stadt“ wurde in diesem Jahr von 95 auf 28 Millionen Euro zusammengestrichen. Dadurch steht ein Programm vor dem Aus, mit dessen Hilfe insbesondere benachteiligte Stadtviertel stabilisiert und Maßnahmen zur Integration von Migranten eingeleitet wurden. „Städtebauförderung und Stadtumbauprogramme dürfen nicht bis zur Bedeutungslosigkeit zusammengestrichen werden. Die bewährten Instrumente zur Sicherung bezahlbaren Wohnens, zur sozialen Stadtentwicklung und zum Erhalt sozialer Durchmischung von Wohngebieten müssen beibehalten, ausgebaut und verstetigt werden“, forderte Rips. „Die Kürzungen sind auch aus wirtschafts- und finanzpolitischer Sicht nicht nachvollziehbar. Ein Euro Städtebauförderung löst mindestens acht Euro Folgeinvestitionen aus. Städtebauförderung ist somit ein hocheffektives Investitionsprogramm, schafft Arbeitsplätze und führt damit zu höheren Steuereinnahmen und Sozialbeiträgen auf Seiten des Bundes.“
  • Wohngeldkürzungen zurücknehmen: Zum 1. Januar 2011 hat die Bundesregierung das Wohngeld gekürzt. Die so genannte Heizkostenkomponente, erst zum 1. Januar 2009 von der großen Koalition eingeführt, wurde nun wieder gestrichen. Mit ihrer Hilfe konnten die Heizkosten bei der Ermittlung der zu berücksichtigenden Miete mit einbezogen werden. Konsequenz ist jetzt, dass die betroffenen Mieterhaushalte 10 bis 20 Euro weniger Wohngeld im Monat erhalten. „Die Wohngeldkürzung trifft die einkommensschwächsten Haushalte im Land, vor allem Rentner und Pensionäre. Ende 2009 erhielten 859.000 Haushalte in Deutschland Wohngeld. Die meisten Empfänger sind Alleinstehende, fast 60 Prozent. Ihr Durchschnittseinkommen lag 2009 bei 608 Euro. Hier gibt es nichts zu streichen, die Bundesregierung muss ihre Kürzungen zurücknehmen“, so der Präsident des Deutschen Mieterbundes.

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