Der Mietspiegel der STADT DÖBELN

wird vereinbart von:

- Mieterverein Meißen und Umgebung e.V.

- Amtsgericht Döbeln

- Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft e.G.

- HWV Haus- und Wohnungsverwaltung GmbH

- Immobiliendienst Scholz und Dietrich

- Haus und Grund Nordsachsen e.V.

- Wohnungsgenossenschaft „Fortschritt“ Döbeln e.G.

- WM-Immobilienbüro

Inhaltsverzeichnis

1. Erläuterung zum vereinbarten Tabellenmietspiegel der Stadt Döbeln

2. Definition Mietspiegel

2.1. Gesetzliche Grundlage

2.2. Der Mietbegriff

2.3. Anwendungsbereiche

2.4. Tabelle

3. Definition der mietspiegelrelevanten Kriterien

3.1. Definition Modernisierung und Vollrenovierung

4. Begriffserklärung zu Balkon, Loggia, Terrasse

5. Wohnfläche - nach der II. Berechnungsverordnung -

6. Straßenverzeichnis

 

1. Erläuterung zum vereinbarten Tabellenmietspiegel der Stadt Döbeln

Der vorliegende einvernehmlich vereinbarte Tabellenmietspiegel (im weiteren Mietspiegel genannt) ist das Ergebnis zahlreicher Beratungen und Diskussionen der auf der Titelseite aufgeführten Verhandlungspartner. Die Mitglieder des Arbeitskreises Mietspiegel haben damit einen Konsens erzielt, in dem die bisherigen Erfahrungen, die Trends der Mietzinsentwicklung und die gesetzlichen Möglichkeiten der Gestaltung des Mietzinses berücksichtigt wurden.

Der Mietspiegel soll es den Mietern und Vermietern erleichtern, eine sinnvolle Einigung über die Miethöhe bzw. zu zahlendes Nutzungsentgelt (im weiteren Miete genannt) zu erzielen. Dabei werden Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall eingespart und dem Gericht die Entscheidung in Streitfällen erleichtert. Es sollen überzogene Mietzinsforderungen und Gerichtskosten vermieden und damit zur Versachlichung der Auseinandersetzungen über die Mieten beigetragen werden. Das Mietpreisgefüge ist im nicht preisgebundenen Wohnraum möglichst transparent zu machen. Der Mietspiegel stellt eine Preisempfehlung dar und wird in Zukunft fortgeschrieben werden.

Der Mietspiegel tritt ab 01.03.2000 in Kraft.

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2. Definition Mietspiegel

Mietspiegel gelten im deutschen Mietrecht als verallgemeinerte vorweggenommene Sachverständigengutachten zum Nachweis der ortsüblichen Miethöhe.

2.1. Gesetzliche Grundlage

§ 2 Miethöhegesetz

Dieser § 2 gibt den Gemeinden die Empfehlung einen Mietspiegel zu erstellen.

2.2. Der Mietbegriff

Der Mietspiegel enthält die Nettokaltmiete, d. h. das Entgelt für die Überlassung der leeren Wohnung ohne Betriebskosten. Gemäß der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung sind Betriebskosten nachstehende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmten Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Dazu gehören laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, Heizkosten, Warmwasserversorgung, verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Aufzüge, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gartenpflege, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantennen, gemeinsame maschinelle Wascheinrichtungen und sonstige Betriebskosten z. B. von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

2.3. Anwendungsbereiche

Der Mietspiegel ist für nachfolgende Bereiche anwendbar und wurde erarbeitet für das Territorium der STADT DÖBELN:

Folgende Wohnungen fallen nicht unter diesen Mietspiegel:

2.4. Mietpreisübersicht

Im folgenden werden die üblichen Mietpreise der Stadt Döbeln und ihrer Ortsteile in Form einer Tabelle dargestellt. Das Territorium wurde dabei in eine einfache, mittlere und gute Wohnlage eingeteilt. Die Einordnung der einzelnen Straßenzüge können Sie aus der Anlage entnehmen. Mangels an mietspiegelrelevanten Wohneinheiten im Bereich der einfachen Wohnlage konnten nicht genügend Daten erfasst werden, so dass eine Ausweisung von Mietpreisen dort nicht möglich ist.

 

mittlere Wohnlage

Ausstattungsmerkmal (Bad/Dusche; Heizung; WC)

Baujahr Größe

kein

Ausstattungs-

merkmal

ein

Ausstattungs-

merkmal

zwei

Ausstattungs-

merkmale

drei

Ausstattungs-

merkmale bei

Neubau

oder Modernisierung

vor 1990

drei

Ausstattungs-

merkmale bei

Neubau

oder Modernisierung

nach 1990

bis

1945

bis 45 m² 3,31 - 3,35 3,77 - 3,90 5,45 - 5,59   9,17 - 9,22
46 m² - 60 m² 3,55 - 3,57 3,75 - 3,89 5,48 - 5,57   8,53 - 8,55
61 m² - 75 m² 3,28 - 3,31 3,62 - 3,68 6,91 - 7,57   8,53 - 8,55
76 m² - 90 m²   4,24 - 4,30 5,10 - 5,10   8,26 - 8,29
über 90 m²   4,10 - 4,19     8,13 - 8,23
1946

bis

1972

bis 45 m²     6,35 - 6,38    
46 m² - 60 m²     6,23 - 6,24    
61 m² - 75 m²          
76 m² - 90 m²          
über 90 m²          
1973

bis

1990

bis 45 m²       6,04 - 6,07 8,97 - 9,06
46 m² - 60 m²     6,65 - 6,68 6,02 - 6,04 8,61 - 8,67
61 m² - 75 m²       5,89 - 5,90 8,49 - 8,55
76 m² - 90 m²       5,85 - 5,91 8,02 - 8,07
über 90 m²          
ab

1991

bis 45 m²         10,06 - 10,36
46 m² - 60 m²         10,04 - 10,91
61 m² - 75 m²         10,80 - 10,91
76 m² - 90 m²         9,99 - 10,23
über 90 m²          

 

gute Wohnlage

Ausstattungsmerkmal (Bad/Dusche; Heizung; WC)

 

Baujahr Größe

kein

Ausstattungs-

merkmal

ein

Ausstattungs-

merkmal

zwei

Ausstattungs-

merkmale

drei

Ausstattungs-

merkmale bei

Neubau

oder Modernisierung

vor 1990

drei

Ausstattungs-

merkmale bei

Neubau

oder Modernisierung

nach 1990

 

bis

1945

bis 45 m²         9,40 - 9,56
46 m² - 60 m²         9,09 - 9,16
61 m² - 75 m²         9,44 - 9,53
76 m² - 90 m²         9,28 - 9,38
über 90 m²          
 

1946

bis

1972

bis 45 m²       6,32 - 6,37  
46 m² - 60 m²         8,37 - 8,37
61 m² - 75 m²         8,19 - 8,21
76 m² - 90 m²          
über 90 m²          
 

1973

bis

1990

bis 45 m²       6,17 - 6,20 9,07 - 9,17
46 m² - 60 m²       6,07 - 6,12 9,04 - 9,05
61 m² - 75 m²       5,94 - 5,98 8,38 - 8,42
76 m² - 90 m²         8,24 - 8,26
über 90 m²          
 

ab

1991

bis 45 m²          
46 m² - 60 m²         9,60 -11,00
61 m² - 75 m²         10,23 -10,37
76 m² - 90 m²         10,24 - 10,43
über 90 m²          

Mögliche Zuschläge bei Vorhandensein von:

Balkon/Loggia/Terrasse in Höhe von 5 %

Personenaufzug in Höhe von 3 %

Vollrenovierung in Höhe von 2 %

(Angaben in DM/m²)

 

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3. Definitionen

3.1. Definition der mietspiegelrelevanten Kriterien

Eine Wohnung ist die Gesamtheit von einzelnen oder zusammenliegenden Räumen, die nach außen abgeschlossen, zu Wohnzwecken bestimmt sind und die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen.

Das bedeutet im einzelnen:

Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume von Wohnungen.

Zur einfachen Wohnlage zählen die Gebiete, in denen das Wohnen durch Geräuschbelästigungen ständig beeinträchtigt wird, z. B. durch Industrie, Gewerbe und starken Verkehr. Ebenso zählen Gebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bauweise, unzureichender Besonnung und fehlender Begrünung dazu. Gekennzeichnet ist die einfache Wohnlage auch durch die ungünstigen Verkehrsverbindungen/Infrastrukureinrichtungen sowie ungünstigen Einkaufsmöglichkeiten.

Gebiete der mittleren Wohnlage sind gekennzeichnet durch keine besonderen Vor- und Nachteile, dichte Bebauung und keine dauerhafte Beeinträchtigung. Sie verfügen über geringe Frei- und Grünflächen, eine gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur und gute Einkaufsmöglichkeiten. Ruhige Wohnviertel mit aufgelockerter, zumeist offener Bauweise und Vorgärten in Höhen- und Halbhöhenlagen ohne Immissionsbelastungen sowie Gebiete mit größeren Wohnobjekten, starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringeren Immissionen, hinreichender Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt zählen ebenfalls zu den Gebieten der mittleren Wohnlage.

Zur guten Wohnlage zählen Gebiete mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, guter Verkehrsanbindung/Infrastruktur, gepflegtem Wohnumfeld sowie in ruhiger und verkehrsgünstiger Wohnlage. Dieser Lage werden ebenso citynahe Lagen und Gebiete mit überwiegend geschlossener Bauweise, bei guter bis sehr guter Verkehrsanbindung/Infrastruktur zugeordnet.

 

Bad/Dusche:

Eine Ausstattung mit Bad/Dusche liegt vor, wenn mindestens eine Badewanne oder eine Dusche (oder Duschkabine) mit Abflussmöglichkeiten in einem abgetrennten Raum vorhanden ist.

Heizung:

Mit Sammelheizung ausgestattet sind alle Wohnungen, die Fern-, Block-, Zentral-, sowie Etagenheizung oder Nachtspeicheröfen mit ausreichender Kapazität aufweisen. Durch dieses Kriterium wird erfasst, ob eine angemessene Temperatur in den Wohnungen automatisch, d. h. ohne Brennstoffnachfüllung, von Hand erreicht werden kann.

WC:

Ein WC ist eine Toilette, die über Spülkasten oder Druckspüler an ein Wassernetz angeschlossen ist.

Innen-WC > sind WC’s, die sich innerhalb des Wohnabschlusses befinden.

Außen-WC > sind WC’s, die sich außerhalb des Wohnabschlusses befinden.

Das Baujahr kennzeichnet den Entstehungszeitpunkt der Immobilie.

Ausnahme

Baualter normal

- Wohnungen, die unerheblich nach ihrer Bezugsfertigstellung baulich verändert bzw. modernisiert wurden.

Baualter modernisiert

- Wohnungen, die durch Modernisierungsmaßnahmen erheblich verändert wurden, gemessen an ihrer Bezugsfertigstellung.

Größe

- die Größe entspricht der Wohnfläche einer Wohnung

- die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören, ergibt die Größe einer Wohnung

- die Wohnflächenberechnung erfolgt entsprechend der §§ 42 - 44 der II. Berechnungsverordnung (BGB I.III. 2330-2-2) in der jeweils neuesten Fassung

3.1. Definition Modernisierung und Vollrenovierung

Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Miethöhegesetz liegt eine Modernisierung vor, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchführte, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken (Modernisierung) oder er andere bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die nicht durch ihn zu vertreten sind, durchgeführt hat.

Instandhaltung bzw. Erneuerung der Wohnung in Form von Schönheitsarbeiten zum Beispiel:

> Malerarbeiten an allen Wänden, Decken, Türen und ggf. Fenstern

> Verlegen von Textilbelag oder PVC-Belag

> Anbringen von Fliesen an Naßstrecken und in Naßräumen

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4. Begriffserklärungen zu Balkon, Loggia, Terrasse

Balkone sind von der Außenwand vortretende und in der Regel offene Freisitze oberhalb der Geländeroberfläche. Neben einer offenen Ausführung, bestehend aus dem herausragenden Teil der Decke können Balkone zum Schutz vor Witterungsunbilden oder aus baugestalterischen Gründen überdacht und mit Stützen in die Gebäudefassade eingebunden werden. Vereinzelt werden Balkone auch verglast ausgeführt.

Eine Loggia ist ein innerhalb der Außenwand angeordneter, umbauter Freisitz. Von der Außenwand vortretende Loggien zählen zu den Vorbauten. In historischen Ortsteilen treten Loggien häufig anstelle von Balkonen auf.

Terrassen sind befestige Flächen im Freien, die dem Aufenthalt von Menschen dienen. In der Regel werden Terrassen im Anschluss an Gebäude errichtet. Terrassen können jedoch auch auf Dächern, vor zurückgesetzten Geschossen und auf Garagen gebaut werden. Für Wohnräume im Erdgeschoss treten Terrassen an die Stelle von Balkonen. Landläufig werden Terrassen auch als Freisitze bezeichnet. Man unterscheidet überdachte und nicht überdachte Terrassen. Terrassen mit darüberliegenden Pergolen oder Rankgerüsten zählen nicht zu den überdachten Terrassen, da das Rankgerüst keinen Schutz vor Witterungseinflüssen bieten kann.

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5. Wohnfläche - nach II. Berechnungsverordnung -

Für die Berechnung der Wohnfläche wird die II. Berechnungsverordnung herangezogen. Der § 44 Abs. 1 nach der II. Berechnungsverordnung gibt Aufschluss über die Anrechenbarkeit. So werden Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll zur Wohnfläche gerechnet. Zur Hälfte werden Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m angerechnet. Dazu zählen zum Beispiel Balkone, Loggien, Wintergärten und Dachgärten. Beträgt die Höhe der Räume weniger als 1 m, dann werden diese Grundflächen nicht mit zur Wohnfläche gezählt.

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6. Straßenverzeichnis nach Wohnraumlage

einfache Wohnlage

Bahnhof Nord Leipziger Straße (v. Bahnübergang bis Greiner-Siedlung)
Bereich Ost- und Fichtestraße Mastener Straße (v. Bahnübergang Masten bis zur Auff. B 169)
Bereich Ostbahnhof OT Bormitz
Dresdner Straße OT Miera
Grimmaische Straße (v. Kreuz Zschepplitzer/Grimmaische Str. bis zur Einfahrt Aldi-Markt) OT Möckwitz
Harthaer Straße (im OT Masten) OT Nöthschütz

mittlere Wohnlage

Albertstraße Albert-Schweitzer-Str. (von Oschatzer Straße bis zur Muldenterrasse)
Alte Gasse Am Burgstadl
Am Hegeborn Am Mühlgraben
Am Staupitzweg Am Steigerturm
An den Sandhäusern An der Jacobikirche
An der Sandgrube August-Bebel-Straße
August-Julius-Clemen-Straße
B.-Kretzschmar-Weg Badische Straße
Bahnhofstraße Bayerische Straße
Borngasse Breite Straße (Zwingerstraße bis Neugasse)
Brunnengasse Burgstraße
Daniel-Wilhelm-Beck-Str. Doblinaweg
Dorfweg Dresdner Platz
Dr.-Fankhänel-Str. Dr.-Zieger-Str.
Eichbergstraße Eisenbahnstraße
Feldstraße Fichtenhöhe
Franz-Mehring-Straße Friedrichstraße (v. Polizeit Burgstr. bis Bahnbrücke)
Gabelsberger Straße (v. Schillerstr. bis Uferstr.) Gartenstraße
Geyersberger Straße (v. Körnerplatz bis Am Hange) Große Kirchgasse/Kleine Kirchgasse
Grimmaische Straße (ALDI bis Bahnhofstr.)
Hauptstraße Herrmann-Otto-Schmidt-Str.
Hermsdorfer Straße
Kantstr. Karl-Liebknecht-Straße
Klostergäßchen Klosterstraße
Körnerplatz
Leipziger Straße Leisniger Straße
Lindenallee Lutherplatz
Marktstraße Mastener Str. (v. B 169 bis Bahnhofstr.)
Max-Planck-Str. Mittelstraße
Mühlenstraße Muldenstraße
Neugasse Niederwerder
Obermarkt Oberwerder
Oschatzer Straße (bis Alb.-Schweitzer-Str.) Oswald-Greiner-Str.
Otto-Rost-Str. OT Hermsdorf
OT Keuern OT Masten (die Bereiche Technitzer Str.)
OT Oberranschütz OT Technitz
OT Zschäschütz Quergasse
Reichensteinstraße Richard-Köberlin-Str.
Riesaer Straße Ritterstraße
Rosa-Luxemburg-Str. Roßweiner Straße
Rudolf-Breitscheid-Str.
Salzgasse Sattelstraße
St.-Georgen-Str. Schillerstraße
Schlachthofstraße Schloßberg
Schulstraße Siedlerstraße
Sörmitzer Straße Stadtgut Greußnig
Steig am Krankenhaus Sternplatz
Stockhausener Straße Stockhausener Weg
Straße der Jugend Straße des Friedens
Technitzer Berg Theaterstraße
Teichstraße Th.-Kunzemann-Str.
Vyskover Straße
Waldheimer Straße Wappenhenschstraße
Westewitzer Straße Westfälische Straße
Weststraße Wettinplatz
Wiesenstraße Wiesenweg
Württembergische Straße
Ziegelstraße Zschepplitzer Str.
Zuckerfabrikstraße Zum Muldenblick
Zum Steigerhausplatz Zur Muldenterrasse
Zwingergäßchen Zwingerstraße

gute Wohnlage

Ahornstraße Albert-Schweitzer-Str. (v. Leipziger Straße bis Muldenterrasse)
Alexanderstraße Am Bach
Am Bahnhof Am Hange
Am Holländer Am Lindenberg
Am Pferdeberg Am Sonneneck
Am Waldberg Am Wiesengrund
An der alten Gärtnerei
Bäckerstraße Bärentalstraße
Balkonweg Bergstraße
Bergweg Bergweg
Bertolt-Brecht-Straße Bertholdstraße
Blumenstraße Breite Straße (v. Zwingerstr. bis Bäckerstr.)
Eichenweg Enge Gasse
Erich-Kästner-Str.
Fichtestraße Finkenweg
Friedrich-Engels-Str. Fronstr.
Gabelsbergerstr. (von Schillerstr. bis Thielestr.) Gartenweg
Geyersbergstr. (v. Krematorium bis Hainichener Str.) Givorser Str.
Goetheweg
Hainichener Str. Hans-Sachs-Weg
Heidenheimer Ring Heinrich-Heine-Str.
Holländerweg
Industriestr.
Johannisstr.
Käthe-Kollwitz-Str. Klostergärten
Kreuzstr. Külzstr.
Lerchenweg Lessingweg
Lindenhof Lommatzscher Str.
Ludwig-Jahn-Str. Ludwig-Richter-Str.
Mastener Str. Meißener Str.
Mozartstr.
Niedermarkt Nordstr.
Nossener Str.
Oberranschützer Str. Oberranschützer Weg
Oststr. OT Gärtitz
OT Pommlitz OT Zschackwitz
Otto-Johnsen-Str.
Pestalozzistr. Pommlitzer Weg
R.-Wagner-Str. Robert-Koch-weg
Rosa-Luxemburg-Str. (v. Amtsgericht bis O.-Johnsen-Str.) Rößchengrundstr.
Rotkäppchenweg
Schnitterstr. Siedlung Roßweiner Str.
Sonnenstr. Stadthausstr. (gegenüber Rathaus)
Stadtteil Döbeln Ost I Stadtteil Döbeln Ost II
Staupitzstr. Straße des Friedens (v. Schillerstr. bis Dr.-Zieger-Str.)
Südstr.
Talstr. Terrassenstr.
Th.-Mann-Str. Th.-Müntzer-Str.
Thielestr. Töpfergasse
Uferstr. Unnaer Str.
Waldheimer Str. (v. Friedrichstr. bis Höhe Kleingärten) Waldweg
Walter-Eckard-Str. Weinberggasse
Wilhelm-Buch-Weg
Zschackwitzer Str. Zschackwitzer Weg
Zu den drei Eichen

 

Döbeln, 17. Dezember 1999

Mieterverein Meißen und Umgebung e.V. Haus und Grund Nordsachsen e.V.
Amtsgericht Döbeln Immobiliendienst Scholz und Dietrich
HWV Haus- und Wohnungsverwaltung GmbH WM-Immobilienbüro
Wohnungsgenossenschaft „Fortschritt“ Döbeln e.G. Gemmeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft eG

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